iFire.dk

Jeg hedder Lars og er på jagt efter økonomisk uafhængighed. Følg mine erfaringer med crowdlending, passiv indkomst og investeringer, og læs om hvad jeg lærer undervejs.

Crowdlending status og opdatering - mine dyre fejl

29 minutters læsning

Inden for crowdlending taler alle om de høje afkast. Ingen taler om de platforme, der crasher eller snyder investorerne. Her er mit ærlige kig i bakspejlet og mine personlige notater om de platforme, jeg har forladt eller mistet penge på.

Discloure: Links markeret med asteriks (*) er reklamelinks. Hvis du bruger linket, tjener jeg kommision, og du får måske en bonus.

Når du læser om crowdlending på diverse finansblogs, er det ofte en lang solstrålehistorie om 12-15% i passiv indkomst, effektive autoinvest-funktioner og vejen til økonomisk uafhængighed (FIRE). Desværre er virkeligheden sjældent så lyserød.

I mine tidlige “guldfeber-dage” kastede jeg mig ud i crowdlending med stor optimisme. Jeg har investeret i mere end 20 forskellige platforme gennem tiden. Nogle har overlevet og fungerer fint, men en stor del viste sig at være enten elendigt drevne projekter, ureguleret højrisiko, eller i værste fald: deciderede svindelnumre og Ponzi-ordninger, der lukkede natten over.

For fuld gennemskuelighed har jeg valgt at åbne op for mine private platform-notater, tabstal og historiske opdateringer. Hvis vi skal gøre FIRE-bevægelsen more virkelighedsnær, må vi også turde tale om de gange, vi tabte bukserne.

Crowdlending har i mange år været et yderst populært emne på alverdens finansblogs. Afkastet på platformene slår ofte de traditionelle aktivklasser, og løfterne om tocifrede, passive rentesatser kan være utrolig tillokkende, når man forsøger at opbygge en portefølje mod økonomisk uafhængighed (FIRE).

Men bag de flotte salgstaler gemmer der sig en rå og ureguleret virkelighed. Jeg har selv haft crowdlending som en betydelig del af min samlede portefølje og har gennem årene testet over 20 forskellige platforme. Nogle har overlevet og leverer varen, mens en stor del har vist sig at være enten elendigt drevne forretninger eller deciderede svindelnumre.

Velkommen til min personlige crowdlending-kirkegård.

“Crowdlending is the practice of lending money to individuals or businesses through online services that match lenders with borrowers.” — Wikipedia

Hvis du vil undgå at brænde fingrene på samme måde, som jeg gjorde i min indledende “guldfeber-fase”, så læs med her og lær af mine dyrekøbte erfaringer.

video til Crowdlending status og opdatering - mine dyre fejl

Hvordan kom jeg ind i crowdlending?

Jeg kom oprindeligt lidt tilfældigt ind i crowdlending-verdenen, da min daværende arbejdsplads oprettede et erhvervslån på den danske platform Flexfunding. Jeg ville gerne være med til at realisere projektet, oprettede en konto og begyndte manuelt at håndplukke lån.

Det fangede hurtigt min interesse, og jeg besluttede, at crowdlending skulle være en fast brik i min overordnede formuestrategi. Desværre handlede jeg i starten hurtigere, end jeg tænkte, hvilket førte til en række klassiske begynderfejl.

Mine første fejl (og de vigtigste lærepenge)

I min optimisme oprettede jeg lynhurtigt profiler på en lang række udenlandske platforme, som jeg havde hørt godt om på diverse fora, uden reelt at have gennemtænkt min strategi. Det resulterede i tre konkrete faldgruber:

  1. Valg af den forkerte valuta: Jeg overførte i starten et stort beløb til Mintos i danske kroner (DKK). Det viste sig hurtigt at være en blindgyde, da udvalget af DKK-lån var mikroskopisk, og renten var lav. Jeg måtte efterfølgende igennem en langvarig proces med at konvertere midlerne til euro (EUR) og betale unødige vekselgebyrer for at få adgang til det reelle marked.
  2. Investering i lån UDEN buy back-garanti: Da jeg første gang opsatte min Auto Invest på Mintos, fik jeg ikke læst det med småt. Jeg glemte at fravælge låneudbydere uden tilbagebetalingsgaranti (buy back). Robottens algoritmer er lynhurtige, så inden jeg så mig om, var min portefølje fyldt med ubeskyttede lån, hvor jeg fangede risikoen 100% selv, hvis låntageren gik konkurs.
  3. Utålmodighed og mangel på disciplin: På platforme som f.eks. Fast Invest (som senere viste sig at være et decideret svindelnummer) fungerede autoinvestoren utrolig langsomt. I stedet for at have is i maven, blev jeg utålmodig og begyndte at investere manuelt. For at få pengene hurtigt i arbejde satte jeg beløbsgrænserne pr. lån langt højere, end min risikostrategi tillod, hvilket koster dyrt på diversificeringskontoen, da platformen efterfølgende kollapsede.

Min reviderede crowdlending-strategi

Belært af historien har jeg opstillet fem ufravigelige krav til de platforme, der overhovedet må røre min kapital i dag:

  • Platformens størrelse og regulering: Den absolut største systemiske risiko i crowdlending er, at selve platformen lukker natten over (platformscollapse). Derfor investerer jeg i dag udelukkende på store, veletablerede platforme, der er underlagt streng europæisk regulering og finanstilsyn (f.eks. MiFID-licenser).
  • Reel tilbagebetalings- eller koncerngaranti: Jeg rører ikke lån, der ikke er dækket af et stærkt sikkerhedsnet eller en gennemtestet Group Guarantee (som set hos f.eks. PeerBerry).
  • Diversificering på tværs af udbydere og lande: Det skal være muligt automatisk at sprede sine penge ud over hundredvis af individuelle lån på tværs af forskellige geografiske markeder og uafhængige låneudbydere.
  • Høj likviditet (Sekundært marked): Hvor hurtigt kan jeg trække mig ud, hvis markedet begynder at brænde? En velfungerende intern markedsplads eller kortsigtede lånetyper (under 30 dage) er afgørende for, at kapitalen ikke stavnsbindes i årevis.
  • Risikojusteret afkast: Renten skal være fornuftig, men hvis en platform lover 18-20% i fast rente, er det sjældent “gratis penge” – det er en risikopræmie for, at fundamentet er ved at revne.

Kapitel 1: Guldfeber og mine første begynderfejl

Jeg kom oprindeligt ind i crowdlending-verdenen, da min daværende arbejdsplads oprettede et erhvervslån på den danske platform Flexfunding. Jeg oprettede en konto for at bakke op og begyndte at håndplukke lån. Det fangede hurtigt min interesse, og jeg besluttede, at crowdlending skulle være en fast brik i min formuestrategi.

Men i min indledende begejstring handlede jeg hurtigere, end jeg tænkte, hvilket førte til tre klassiske begynderfejl:

  1. Valutafælden: Jeg overførte i starten et stort beløb til Mintos i danske kroner (DKK). Udvalget af DKK-lån var mikroskopisk og renten lav, så jeg måtte igennem en langvarig proces med at konvertere midlerne til euro (EUR) og betale unødige vekselgebyrer.
  2. Ubeskyttede lån uden Buyback: Da jeg opsatte min første Auto Invest på Mintos, fravalgte jeg ikke ubeskyttede lån. Algoritmerne fyldte hurtigt min portefølje med lån uden tilbagebetalingsgaranti (buyback), hvor jeg fangede hele risikoen selv.
  3. Utålmodighed og manglende disciplin: Da autoinvestoren på visse østeuropæiske platforme kørte langsomt, blev jeg utålmodig og oprettede manuelle lån med beløbsgrænser langt over min egen risikoprofil for at få pengene “i arbejde”.

Kapitel 2: Kirkegården – De platforme jeg tabte penge på

Her er den rå sandhed om de platforme, hvor min kapital forsvandt i svindel, konkurser eller uregulerede korthuse.

1. De deciderede svindelnumre (Ponzi-ordningerne)

Dette er den absolut mest smertefulde kategori. Platforme opbygget med det ene formål at lokke likviditet ud af investorer ved hjælp af fiktive projekter og aggressive marketingkampagner.

  • Envestio (Det klassiske Exit-Scam):
    • Første investeringsdato: 1. marts 2019
    • Mit personlige tab: 1.500 EUR i indskud + 169 EUR i tabt rente
    • Historie: I foråret 2019 rullede jeg mine første penge ind på estiske Envestio. De lokkede med høje renter, nul misligholdte lån og en manuel buyback-garanti. I januar 2020 lukkede hjemmesiden natten over. Bagmændene var stukket af med pengene. Det udløste internationale politianmeldelser og retssager, men mine 1.500 EUR så jeg aldrig igen.
  • Grupeer (Fiktive projekter og sagsanlæg):
    • Mit personlige tab: Indefrosne midler på 5.500 EUR
    • Historie: Grupeer lignede længe en stjerneplatform. Men i foråret 2020 afslørede gravergrupper på Telegram, at de låneudbydere og byggeprojekter, der lå på platformen, slet ikke eksisterede i virkeligheden eller var ejet af platformens egne stiftere under dækadresser. Grupeer frøs alle udbetalinger og er i dag underlagt store internationale sagsanlæg.
  • Fast Invest (Sneglefart og kollaps):
    • Historie: Investerede i kortsigtede forbrugslån, men platformen nægtede konsekvent at oplyse navnet på de bagvedliggende låneudbydere. Da investorerne ville ud i 2020, gik udbetalingerne i stå (én anmodning tog mig næsten 6 måneder at få udbetalt). Kort efter lukkede Fast Invest fuldstændig ned og forsvandt.

2. Da idealismen mødte virkeligheden

  • Agrikaab / Ari.farm (Kameler i Somalia):
    • Første investeringsdato: 14. juni 2019
    • Mit personlige tab: 1.600 USD (ca. 11.000 kr.)
    • Historie: Et eksotisk projekt, der fungerede som kommerciel udviklingshjælp i Somalia. Man investerede direkte i kameler (og modtog afkast fra mælkesalg) og drivhuse. Da Corona-krisen ramte i 2020, kollapsede økonomien i Somalia, og Agrikaab kunne hverken betale lønninger eller købe foder. Selskabet gik konkurs, og mit beskedne kontante restbeløb blev udbetalt i Bitcoin. En lektie om, at idealistiske projekter i ustabile regioner knækker nakken først.

3. Den baltiske ejendomsbølge og danske konkurser

  • The Many / Brickshare (Dansk ejendomskollaps og konkurs):
    • Status: Konkurs i 2023
    • Historie: Flagskibet inden for dansk ejendomscrowdfunding, godkendt af Finanstilsynet. På trods af den danske regulering ramte selskabet massive fugtskader på byggeprojekter, årelange forsinkelser og påbud fra Finanstilsynet vedrørende kritisk mangel på likviditetsstyring. I 2023 begærede ledelsen moderselskabet konkurs. Selvom ejendommene lå i selvstændige selskaber, udvandede tårnhøje administrationsomkostninger under kurator investorernes værdier massivt.
  • ReInvest24 & Bulkestate:
    • Historie: ReInvest24 opkrævede 2 % i up-front gebyrer og manglede autoinvest. De ekspanderede risikabelt ind i Moldova og Ukraine op til krigsudbruddet, røg i massive defaults og blev lukket under afvikling. Bulkestate oplevede svindel hos låntagere på deres Martas Street-projekt, hvilket udstillede en svag forhåndsgodkendelse (due diligence).

4. Platforme jeg aktivt valgte at forlade (Exits)

Mange platforme gik ikke konkurs, men jeg valgte bevidst at trække min kapital ud for at forenkle min portefølje eller undgå drakoniske gebyrer:

  • Housers (Spansk ejendomskollaps): 7 ud af 11 af mine projekter røg i hård restance. Da de indførte et gebyr på 2,5 EUR/md. for inaktive konti, kæmpede jeg mig ud på det sekundære marked, før platformen lukkedes helt.
  • Property Partner & Kuflink (UK/Brexit-bøvl): Property Partner indførte et aggressivt kontogebyr (1 £/md.), der åd afkastet. Kuflink var en god platform, men valutabøvlet med britiske pund (GBP) efter Brexit passede ikke ind i en enkel FIRE-strategi.
  • Crowdestate, Lenndy, Iuvo Group, EvoEstate, BitOfProperty & Funderbeam: Trak mig ud mellem 2019 og 2021 på grund af cash drag, uigennemskuelige regnskaber og fragmentering. Stort set alle disse platforme er efterfølgende enten lukket, fusioneret eller ophørt.

Kapitel 3: Hvordan min strategi blev revideret undervejs

Hver gang en platform lukkede, eller et projekt gik i restance, tvang det mig til at stramme skruen i min investeringsstrategi. Min crowdlending-strategi har gennemgået tre store evolutioner:

Revision 1: Fra maveregler til “Licens-kravet”

I starten troede jeg på platformenes egne salgstaler om “Buyback-garantier”. Sandheden var, at en buyback-garanti kun er lige så stærk som den låneudbyder, der udsteder den. Da Envestio og Grupeer kollapsede, indførte jeg et ufravigeligt licenskrav: Jeg investerer i dag udelukkende på platforme, der er officielt godkendt og reguleret af et nationalt finanstilsyn i EU (MiFID-licenser).

Revision 2: Fra fragmentering (20+ platforme) til ekstrem konsolidering

I 2019 troede jeg, at spredning over 20 platforme var den ultimative risikostyring. Virkeligheden var, at det skabte et administrativt mareridt i forhold til skatteindberetning, login-sikkerhed og overvågning. I dag er min filosofi: Kvalitet over kvantitet. Det er bedre at have sin kapital på 2–3 bundsolide, regulerede spillere end spredt ud over 20 uregulerede dashboards.

Revision 3: Fokus på den REELLE interne rente (XIRR) og skat

En ting er, hvad et dashboard lover (f.eks. 12 %). Noget helt andet er din reelle interne rente (XIRR), som tager højde for cash drag (penge, der ligger passive uden at optjene rente) og skat.

  • Cash Drag: Platforme med høje minimumsindskud (f.eks. 100 EUR pr. lån) lader dine renteudbetalinger stå som døde kontanter i månedsvis, hvilket dræber renters rente.
  • Skat: Al crowdlending beskattes som kapitalindkomst. Udenlandske platforme (som Mintos) tilbageholder ofte kildeskat (withholding tax), som kræver bopælsattester til SKAT for at reducere. Danske platforme (som Kameo) indberetter automatisk.

Læs min dybdegående guide til skat på crowdlending her.

Kapitel 4: Hvad står tilbage i 2026? (De overlevende)

Når støvet har lagt sig over crowdlending-branchen, er der kun meget få aktører tilbage, som har bestået syretesten og opnået fuld EU-regulering:

  • Mintos: Europas største markedsplads. Platformen er i dag fuldt reguleret under skrappe europæiske finansregler, hvor lånene er pakket ind i regulerede værdipapirer (Notes). Deres sekundære marked fungerer effektivt og sikrer høj likviditet.
  • PeerBerry: Har vist en historisk stærk moral. Da krigen i Ukraine brød ud i 2022, trådte deres bagvedliggende moderselskab til og betalte 100 % af alle krigsramte lån tilbage til investorerne ud af egen lomme.
  • Kameo: Skandinavisk ejendomscrowdfunding godkendt af Finanstilsynet, hvor lånene sikres med 1. eller 2. prioritets panteret i fast ejendom.

Konklusion: Mine 4 guldkorn efter 7 år med crowdlending

Crowdlending kan stadig være et udmærket supplement til at skabe et månedligt cash flow, men guldfeberens tid er forbi. Hvis du vil undgå at ende på din egen kirkegård, så følg disse fire regler:

  1. Licenser er alt: Rør aldrig en ureguleret platform.
  2. Høje renter = Høj risiko: 15–18 % i rente er ikke en “gave” – det er en advarselslampe om overhængende konkursrisiko.
  3. Pas på uigennemskuelighed: Hvis en platform skjuler sine bagvedliggende låneudbydere, skal du løbe skrigende væk.
  4. Hold det simpelt: Hold dig til 2–3 regulerede platforme, så du bevarer overblikket og din nattesøvn.

Se min samlede oversigt over aktører på platforms-siden

Har du selv prøvet at tabe penge på crowdlending, eller har du spørgsmål til at gennemskue en platform? Lad os tage snakken i kommentarfeltet herunder!

Virkeligheden om det reelle afkast (XIRR)

En ting er, hvad en platform lover på forsiden (typisk 11-12% i rente). Noget helt andet er din reelle interne rente (XIRR), som tager højde for, præcis hvornår dine penge er indbetalt, udestående tab, forsinkelser og cash drag (penge, der ligger passive på kontoen uden at optjene rente).

Min erfaring viser, at afkastet fordeler sig meget forskelligt afhængigt af aktivklassen:

1. Forbrugslån og erhvervslån (Kortsigtede)

På uregulerede platforme ser man ofte flotte dashboard-tal, men i det øjeblik man forsøger at trække pengene ud, falder den interne rente drastisk (som jeg f.eks. oplevede på Robocash, hvor mit XIRR dykkede fra 10% til 6% under udbetaling, fordi platformen ikke løbende modregnede forsinkelser korrekt). Hos de store regulerede spillere som Mintos, tager det typisk 3-6 måneder med en disciplineret Auto Invest, før din reelle XIRR stabiliserer sig på det forventede tocifrede niveau.

2. Ejendoms- og udviklingsprojekter (Langsigtede)

Her skal man væbne sig med ekstrem tålmodighed. På platforme, der formidler store byggeprojekter eller fraktionelle ejendomsaktier (f.eks. historiske cases som Property Partner eller ReInvest24), løber man ofte ind i tunge up-front gebyrer og lange finansieringsperioder, hvor pengene ligger fuldstændig stille uden at generere afkast. Det er ikke unormalt, at ens XIRR er negativ det første halve år, og der kan gå over 12 måneder, før der for alvor ruller et stabilt cash flow ind.

Skat på crowdlending (Kapitalindkomst og kildeskat)

Al indkomst fra crowdlending skal indberettes til SKAT og beskattes som kapitalindkomst. Hvor høj din effektive skatteprocent bliver, afhænger af din øvrige personlige økonomi og topskattegrænser.

  • Udenlandske platforme: Du skal som hovedregel selv logge ind ved årsskiftet og manuelt taste dine renteindtægter ind på årsopgørelsen (typisk i rubrik 31). Vær opmærksom på, at de nuværende EU-regulerede platforme (som f.eks. Mintos) er forpligtet til at tilbageholde en lovpligtig kildeskat (withholding tax). Denne kan du dog reducere ved at indsende en digital bopælsattest fra SKAT til platformen.
  • Danske platforme: Platforme med dansk CVR-nummer (f.eks. Kameo eller Flexfunding) indberetter automatisk dine renteindtægter direkte til SKAT.

Du kan læse min fulde guide til indberetning af crowdlending-skat her.

Den store faldgrube: Forholdet mellem minimumsindskud og porteføljestørrelse

En overset hæmsko for den langsigtede rentes-rente-effekt er platformenes minimumsinvestering pr. lån holdt op imod din samlede kontoværdi. Hvis minimumsindskuddet er højt, risikerer dine løbende renteudbetalinger at ligge som “døde kontanter” i månedsvis (cash drag), fordi du ikke har nok kapital stående til automatisk at geninvestere dem med det samme.

Hvis en platform (som f.eks. historisk set Crowdestate eller ReInvest24) har en minimumsgrænse på 50-100 EUR pr. projekt, og du forventer en månedlig rente på ca. 0,8%, kræver det en betydelig samlet porteføljestørrelse på platformen, før dine månedlige renteindtægter overstiger minimumsgrænsen og kan genplaceres automatisk uden forsinkelse.

Strukturer din portefølje efter følgende tre spørgsmål:

  1. Hvor mange måneders cash drag på mine renteindtægter vil jeg acceptere?
  2. Er mit samlede indskud stort nok til, at platformens Auto Invest kan geninvestere effektivt?
  3. Står den reelle, realiserede interne rente (XIRR) mål med den tidsmæssige administration?

Konklusion og mit nuværende fokus

Crowdlending kan være et fint krydderi til at generere månedligt cash flow, men markedet har over de seneste år udskilt skidt fra kanel. Tiden med uregulerede østeuropæiske platforme, der lover guld og grønne skove på baggrund af tågede ejendomsprojekter, er endegyldigt forbi.

Hvis du vil have crowdlending i din portefølje, så gør dig selv den tjeneste at holde dig til få, store, og fuldt EU-regulerede aktører. For mit eget vedkommende har jeg strømlinet min portefølje markant og trukket mig helt ud af over 80% af platformene. Det har givet mig langt færre dashboards at overvåge, et markant mindre skattemæssigt administrationsbøvle – og vigtigst af alt: Nattesøvnen tilbage.

Se min fulde oversigt over aktive og historiske platforme

Kategori 1: De deciderede svindelnumre (Ponzi-ordningerne)

Dette er den absolut mest smertefulde kategori. Det er de platforme, der blev bygget med det ene formål at lokke likviditet ud af investorer ved hjælp af fiktive projekter og aggressive marketingkampagner, hvorefter bagmændene forsvandt.

Case 1: Envestio (Det klassiske Exit-Scam)

  • Første investeringsdato: 1. marts 2019
  • Endelig status: Kollapset under mistanke om svindel
  • Mit personlige tab: 1.500 EUR i indskud + 169 EUR i tabt renteindtægt

I foråret 2019 rullede jeg mine første penge ind på estiske Envestio. Platformen lokkede med ekstremt høje renter, og lånene blev revet væk så hurtigt, at jeg i starten led af massivt cash drag, før de fik lanceret deres autoinvest-funktion. Alt så grønt ud på papiret: De pralede af at have absolut nul misligholdte lån (defaults), og de tilbød endda en manuel buy back-garanti, hvis man ville ud før tid.

Kollapset: I januar 2020 ramte virkeligheden som en hammer. Efter at naboplatformen Kuetzal var blevet afsløret i at udbyde fiktive projekter, begyndte investorerne at lugte lunt i bagen. Pludselig, den 21. januar 2020, lukkede Envestio-hjemmesiden fuldstændig ned. Den officielle forklaring fra folkene bag var, at de var blevet “hacket”, men sandheden var langt mere dyster: Bagmændene var stukket af med vores penge.

Det udløste et massivt koordineret efterspil i crowdlending-miljøet. Der blev oprettet dedikerede retssager mod selskabet, og jeg måtte selv igennem en decideret politianmeldelse via skabeloner fra de danske investorgrupper på Facebook. Heldigvis havde jeg oprettet en kreditadvarsel på borger.dk for at beskytte mig mod identitetsmisbrug, da Envestio lå inde med alle mine personlige oplysninger, men mine 1.500 EUR så jeg aldrig igen.

Case 2: Grupeer (Fiktive projekter og sagsanlæg)

  • Første investeringsdato: 27. februar 2019
  • Endelig status: Svindelanklager og indefrosne midler på 5.500 EUR

Grupeer (hjemmehørende i Irland, men drevet mod Østeuropa) lignede længe en utrolig lovende platform med fokus på erhvervs- og ejendomslån. De lokkede med høje, hurtige afkast, autoinvest og en solid buy back-garanti.

Kollapset: De røde advarselslamper begyndte for alvor at blinke i januar 2020, da jeg i deres FAQ bed mærke i en absurd påstand: De hævdede, at 100% of alle lån på platformen var fuldt opdaterede, og at de havde absolut 0% forsinkede betalinger. Ingen reel låneforretning i verden har en fejlfri historik.

I marts 2020 begyndte gravergruppen Roasted PeerDuck på Telegram at pille platformen fra hinanden. Det viste sig, at mange af de projekter og låneudbydere, der lå på Grupeer, slet ikke eksisterede i virkeligheden, eller var ejet af platformens egne stiftere under dækadresser. Grupeer indstillede alle udbetalinger og lukkede ned for kommunikationen, og der kører i dag store, internationale sagsanlæg mod platformen for at spore de tabte millioner.

Case 3: Fast Invest (Fra sneglefart til totalt kollaps)

  • Første investeringsdato: 18. februar 2019
  • Endelig status: Lukket og kollapset under svindelanklager

Hos britiske/østeuropæiske Fast Invest investerede jeg i kortsigtede forbrugslån via en autoinvest-funktion. Alt kørte efter bogen indtil crowdlending-krisen i 2020. Platformens helt store problem var manglende gennemsigtighed, da de nægtede konsekvent at oplyse navnet på de bagvedliggende låneudbydere (loan originators).

Udbetalingstiden gik fuldstændig i står, og man kunne pludselig kun anmode om mikroskopiske beløb ad gangen. Jeg oplevede personligt at anmode om en udbetaling i starten af februar 2021, som først tikkede ind på min konto den 15. juli 2021 – næsten et halvt år senere! Jeg nåede heldigvis at trække en del af min kapital ud, men kort efter lukkede Fast Invest fuldstændig ned, hjemmesiden forsvandt, og de er i dag i samme kategori som Envestio og Grupeer med store, igangværende sagsanlæg imod sig.

Kategori 2: Da idealismen mødte virkeligheden

Nogle gange handler et kollaps ikke om ondsindet svindel, men om at investeringsmodellen simpelthen er for risikabel, ureguleret eller sårbar over for globale kriser.

Case 4: Agrikaab / Ari.farm (Kameler, geder og Bitcoins)

  • Første investeringsdato: 14. juni 2019
  • Endelig status: Gået konkurs (April 2020)
  • Mit personlige tab: 1.600 USD (ca. 11.000 kr.)

Agrikaab var mit absolut mest eksotiske investeringseventyr. Idéen var fantastisk og fungerede som en form for kommerciel udviklingshjælp i Somalia, hvor man investerede direkte i østafrikansk landbrug for at skabe lokale arbejdspladser. Konceptet var utrolig håndgribeligt:

  • Kameler: Man finansierede en kamel i dens 12-måneders mælkeperiode og modtog 8% kvartalsvist afkast af mælkesalget, hvorefter Agrikaab købte kamelen tilbage.
  • Drivhuse og vandopsamling: Investeringer i infrastruktur, der gav afkast baseret på høst eller opsamlet regnvand.

Kollapset: At drive landbrug og mikrolån i Somalia er dog forbundet med en ekstrem strukturel risiko. Allerede i sommeren 2019 kom det frem i medierne, at stifteren Mohamed Jimale risikerede at mangle 700.000 kr. af investorernes midler på grund af et mislykket gedeprojekt.

Da Corona-krisen ramte i foråret 2020, kollapsede korthuset fuldstændig. Somalia var hårdt ramt af faldende udenlandsk bistand og udtørrede pengeoverførsler fra udlandet. Agrikaab kunne ikke længere betale medarbejdernes lønninger eller købe foder til dyrene, og de måtte smide håndklædet i ringen.

Den mest bizarre krølle kom i april 2020: Det lillebitte restbeløb, jeg trods alt havde stående i kontanter på min profil, valgte Agrikaab at udbetale til min krypto-wallet i form af Bitcoins. Resten af min hovedstol på 1.600 USD var dog tabt. Projektet efterlod mig med en dyrebar lektie: Idealistiske projekter har en smuk fortælling, men uregulerede selskaber i ustabile regioner knækker nakken først, når krisen kradser.

Kategori 3: Den baltiske ejendomsbølge (De fastlåste projekter)

Estland blev hurtigt centrum for ejendomsbaseret crowdlending, hvor private investorer kunne finansiere store byggeprojekter. Men her mødte jeg også store udfordringer med gennemskuelighed og misligholdelse.

Case 5: Bulkestate (Svindel i kulissen)

  • Første investeringsdato: 20. februar 2019
  • Status: Aktiv, men med alvorlige ridser i lakken

Bulkestate fokuserer på udviklingslån til boligprojekter i Estland. Platformen kørte i lang tid upåklageligt, men i januar 2020 oplevede jeg for første gang alvorlige problemer. Det kom frem, at Bulkestate havde formidlet et stort ejendomslån (til et projekt på Martas Street), hvor låntagerne viste sig at være regulære svindlere. Platformen håndterede det egentlig flot med hurtig information og tilbagebetaling af pengene, men det efterlod mig med en dyb bekymring for, hvor dårlig deres forhåndsgodkendelse og due diligence i virkeligheden var – især fordi det skete sideløbende med de store Envestio- og Kuetzal-skandaler.

Case 6: Crowdestate (Illikviditet og begrænsninger)

  • Første investeringsdato: 20. februar 2019
  • Status: Forladt

Crowdestate opererer primært i Estland og Letland. Platformen er i sig selv funktionel, hvis man vil ind i ejendomsudvikling, men den havde nogle irritationsmomenter, som i sidste ende fik mig til at trække mig. Platformen krævede, at alle investeringer skulle være delelige med 100 EUR. Det betød i praksis, at ens månedlige renteindtægter ofte endte med at stå som døde, passive kontanter på kontoen i månedsvis, fordi de ikke automatisk kunne geninvesteres i nye lån, før man ramte præcis 100 EUR. Det skabte unødigt tabt momentum (cash drag).

Kategori 4: Platforme, jeg bevidst har valgt at forlade (Exit)

Ikke alle platforme på min kirkegård er gået konkurs. Nogle har jeg blot valgt at forlade, fordi min portefølje blev for fragmenteret, eller fordi platformen ændrede karakter undervejs.

Case 7: Funderbeam (Aktielignende tilstande via Blockchain)

  • Første investeringsdato: 4. juli 2019
  • Status: Forladt

Funderbeam skiller sig ud ved at være en blockchain-baseret platform, hvor man ikke investerer i traditionelle lån, men i stedet køber “shares” og “loan notes” i tidlige startup-virksomheder (herunder projekter som Exero Technologies og sågar danske Lendino). Jeg fandt hurtigt ud af, at Funderbeam mindede alt for meget om det volatile aktiemarked. Da handlen med mine andele blev givet fri, fik kurserne en hård medfart, og jeg måtte sande, at tidskrævende investering i højrisiko-startups ikke passede ind i min langsigtede, passive FIRE-strategi.

Case 8: BitOfProperty, EstateGuru, EvoEstate, Lenndy, Housers, Iuvo Group (Rettidigt omhu og forenkling)

  • Første investeringsdatoer: Midten af 2019
  • Status: Exited / Forladt for at forenkle

Jeg valgte i 2019-2021 at iværksætte et totalt exit fra en lang række europæiske platforme, primært fordi min portefølje var fragmenteret over alt for mange dashboards. I bakspejlet var denne mavefornemmelse og oprydning det bedste, der kunne ske, da stort set alle disse platforme efterfølgende ramte muren:

  • Housers (Spansk ejendomskollaps): Var oprindeligt en favorit, indtil 7 ud af 11 af mine projekter røg i hård restance eller under rekonstruktion. Da de i juni 2021 indførte et drakonisk platformgebyr på 2,5 EUR/md. for inaktive konti, kæmpede jeg mig ud gennem et tungt og bureaukratisk sekundært marked. Siden da er platformen kollapset fuldstændig og lukket.
  • Lenndy (Forbrugslån i Letland): Jeg trak mig efter at have oplevet et massivt cash drag og en forsinkelsesrate, hvor 35% af lånene var over 30 dage late. Kort efter mit exit lukkede og ophørte platformen permanent.
  • Iuvo Group (Underskud og sær autoinvest): Jeg forlod dem i august 2019, fordi selskabet kørte med millionunderskud (EUR), og regnskaberne fra låneudbyderne var uigennemskuelige. Platformen har i dag lukket for nye lån og afvikler blot den udestående portefølje.
  • EvoEstate & BitOfProperty: Er begge i dag lukket permanent og enten fusioneret eller ophørt.

I bakspejlet var det en af de bedste beslutninger, jeg har taget. Min mavefornemmelse var spot on. Kort efter mit exit ramte EstateGuru en gigantisk krise med misligholdte lån på det tyske marked, EvoEstate blev opkøbt og lukket ned i en fusion med InRento i 2022, og BitOfProperty drejede stille og roligt nøglen om. Det beviser bare, at det ofte er bedre at fokusere sin kapital på færre, større og mere regulerede platforme.

  • Første investeringsdato: 21. august 2019
  • Status: Aktiv platform, men jeg har lukket kontoen

Britiske Kuflink adskiller sig positivt fra de baltiske platforme ved at være fuldt reguleret af det britiske finanstilsyn (FCA). De medfinansierer selv de første 5% af lånene (skin in the game), og jeg oplevede fin stabilitet, mens jeg var der, lokket til af en høj sign-up bonus.

Jeg valgte dog at lave et fuldstændigt exit og trække mine pund (GBP) hjem. Kuflink fejlede intet, men det valutamæssige og skattemæssige bøvl med at investere i Storbritannien uden for EU efter Brexit passede simpelthen ikke ind i min FIRE-strategi, hvor målet er, at passiv indkomst skal være nemt og overskueligt.

Case 10: Property Partner (Gebyreksplosion og Brexit-kaos)

  • Første investeringsdato: 21. marts 2019
  • Status: Permanent lukket og inaktiv

Det britiske koncept hos Property Partner lød genialt, da man købte reelle fraktionelle ejendomsaktier og modtog månedlig husleje. Men platformen indførte efterfølgende nogle meget aggressive gebyrer (blandt andet 1 £/md. i rent kontogebyr), hvilket fuldstændig slagtede afkastet på mindre porteføljer og betød, at man reelt var i minus de første mange måneder. Kombineret med Brexit-bøvlet trak jeg mig ud via det sekundære marked, kort før selskabet løb tør for likviditet, blev opkøbt og efterfølgende lukkede helt ned.

Case 11: ReInvest24 (Tunge gebyrer og mislykkedes ekspansion)

  • Første investeringsdato: 26. februar 2019
  • Status: Under afvikling og lukket for nye lån

ReInvest24 tilbød en spændende model med månedlige lejeindtægter fra reelle ejendomme, men platformen var voldsomt tung og ufleksibel i praksis. De opkrævede et up-front gebyr på hele 2% ved indgang, og lånene tog ofte så mange måneder om at blive finansieret, at ens kapital lå død i lange perioder uden at optjene renter (cash drag). Kombineret med manglen på en Auto Invest-funktion og en høj minimumsgrænse på 100 EUR pr. projekt, valgte jeg at trække mine penge ud.

Det viste sig at være rettidigt omhu; platformen ekspanderede senere risikabelt ind i højrisikoprojekter i Moldova og Ukraine lige op til krigsudbruddet, løb ind i massive defaults, og er i dag i gang med en langvarig og kontrolleret afvikling af forretningen.

Case 12: The Many / Brickshare (Dansk ejendomskollaps og konkurs)

  • Første investeringsdato: 23. april 2019
  • Exit: 10. april 2021
  • Status: Konkurs og permanent lukket 2023

The Many (som startede under navnet Brickshare) var flagskibet inden for dansk ejendomscrowdfunding. Konceptet var genialt på papiret: I stedet for blot at låne penge ud, købte man reelle aktieandele i danske udlejningsejendomme i bl.a. Vanløse og Nordvest, og modtog løbende udbytte fra husleje og fremtidige værdistigninger. Selskabet var godkendt af Finanstilsynet, hvilket gav en falsk tryghed.

Jeg nåede heldigvis ud inden konkurserklæringen.

Fra påbud til konkursbegæring: De røde flag begyndte for alvor at blinke, da Finanstilsynet udstedte fire hårde påbud vedrørende selskabets kritiske mangel på likviditetsstyring og stresstest af investorernes indløsninger. Kort efter ramte virkeligheden. Det problematiske projekt “Hovedstaden I” i Rødovre blev ramt af selskabsbøvl, massive fugtskader og årelange forsinkelser, så investorkapitalen stod fuldstændig låst uden afkast.

I starten af 2023 kastede ledelsen håndklædet i ringen og begærede The Many konkurs. Selvom ejendommene lå i selvstændige selskaber (AIF-SIKAV-struktur), betød konkursen i moderselskabet og de tårnhøje administrationsomkostninger under kurator og rekonstruktion, at investorernes værdier blev massivt udvandet, og midlerne låst i årevis. En dyre lærepenge om, at selv regulerede, danske ejendomsprojekter bærer en enorm operationel risiko.

De 4 vigtigste lektioner fra min crowdlending-rejse

Hvis du overvejer at krydre din investeringsportefølje med crowdlending i dag, så byg dine regler på mine dyrekøbte erfaringer:

  1. Licenser og regulering er ALPHA og OMEGA: Hvis en udenlandsk platform ikke er officielt godkendt og reguleret som et investeringsselskab af et nationalt finanstilsyn (f.eks. i Danmark eller de baltiske lande), så hold dig væk. Uregulerede platforme har ingen kontrolmekanismer mod, at ledelsen opretter fiktive lån eller stikker af med kassen.
  2. Høje renter = Ekstrem risiko: Hvis en platform lover dig 14%, 16% eller 18% i fast afkast, er det ikke “gratis penge”. Det er en risikopræmie for, at du investerer i noget, der har en reel, overhængende sandsynlighed for at kollapse.
  3. Pas på uigennemskuelighed: Hvis en platform skjuler sine låneudbydere (som Fast Invest) eller har en tåget ejerstruktur, er det et gigantisk rødt flag. Du skal vide præcis, hvem der låner dine penge.
  4. Forenkling over fragmentering: Det es fint at diversificere, men hvis du ender på 20 forskellige udenlandske platforme, bliver administrationen og skatteindberetningen et mareridt. Vælg i stedet 3-4 bundsolide, regulerede og gennemskuelige platforme (f.eks. Mintos eller danske Kameo), og hold dig til dem.

Har du selv oplevet at miste penge på en crowdlending-platform, eller har du spørgsmål til, hvordan du spotter de røde flag? Lad os tage snakken i kommentarfeltet herunder!

Logbog

Logbog

2019: Guldfeber, massiv spredning og de første forsinkelser
* **Februar:** I løbet af februar er jeg gået massivt ind i crowdlending. Jeg lavede først den fejl, at jeg lavede overførsler fra min bank direkte til platformene, men der skal jeg betale et ret stort beløb hver gang. Derfor skulle jeg have en måde at komme uden om dette på via Revolut. Jeg har med vilje spredt mine forsøg over mange forskellige platforme for at se, hvilke jeg bedst kan lide. * **Marts:** Jeg ville gerne øge min investeringsandel i ejendomme, men jeg har ingen interesse i at blive udlejer. Derfor var det nærliggende at søge lidt inden for Crowdfunding, og jeg har tilføjet platforme som Housers, Crowdestate og PropertyPartner. * **April:** Jeg har valgt at lave et Premium-abonnement på Revolut, da jeg gerne ville skyde lidt flere penge i crowdlending hurtigere. Jeg har desuden investeret i Brickshares nyeste projekt på Nørrebro og tilføjet Bulkestate til porteføljen. * **Maj:** Mit fokus i maj måned har været at få investeret et mere eller mindre lige beløb hos alle låneudbyderne. Jeg havde egentlig besluttet mig for, at jeg havde nået det antal crowdlending platforme, jeg ville investere på, men jeg har alligevel tilføjet Iuvo Group og Lenndy. * **Juni:** Det tager for en del platforme mindst fire måneder, inden den interne rente for alvor begynder at nå de højder, man havde håbet på. Jeg er også endelig ude af Mintos (DKK), hvor jeg har flyttet alle midler over på Mintos (EUR). * **August:** I denne måned har Flexfunding meddelt at to af mine lån er i restance, og de er således gået i gang med gældsindrivelse. Det er spændende, om det kommer til at betyde mit første tab på platformen. * **Oktober:** Flexfunding er i gang med inddrivelse i konkursboet i to firmaer (Samfundstanken og DSS Sikringsteknik Aps). Samtidig har jeg lavet flere crowdlending investeringer på Brickshare (The Many), fordi jeg synes det er en spændende måde at blive eksponeret mod crowdlending boligmarkedet og få husleje ind. * **December:** I løbet af december er der begyndt at florere flere og flere historier om crowdlending-udfordringer. Kuetzal har haft store problemer, og Envestio har skiftet ejerkreds, hvilket har skabt lidt bekymringer for Envestios fremtid.
2020: Envestio-scam, Agrikaab-konkurs og den store rebalancering


  • Januar: Envestios mystiske forsvindingsnummer spiser en del af mit fine overskud fra crowdlending. Jeg har meldt mig ind i Facebookgruppen Envestio Investorer DK, og jeg har politianmeldt Envestio ud fra en hjælpsom skabelon. I det hele taget er jeg begyndt at reducere min samlede crowdlending portefølje.
  • Februar: Jeg er ved at reducere min samlede crowdlending-portefølje og hæver stille og roligt penge fra nogle platforme og overfører til andre platforme eller til min aktie-portefølje. Agrikaab har omlagt deres forretningsmodel, så de i fremtiden vil tilbyde mikrofinansiering til lokale i Somalia i stedet for mine kamel- og drivhusprojekter.
  • Marts: Endnu en gang kom det til at gå af sig selv med at reducere eksponeringen, fordi Agrikaab stoppede firmaet. Værre er det, at der er mange rygter om, at Grupeer er endnu et crowdlending scam. Jeg har tweaket auto invest på Mintos, mens jeg har slukket den på alle andre platforme for at reducere eksponeringen yderligere.
  • April: Jeg er fortsat ved at reducere min eksponering mod crowdlending. Mange har været bekymrede omkring FastInvest, men alle udbetalinger kommer planmæssigt. Mit eksperiment med at trække alle penge ud af RoboCash er endt bedre end frygtet.
  • Maj: Det er virkelig vanskeligt at finde ud af nøjagtigt, hvad der sker hos Grupeer. Det kan godt ligne et koordineret forsvindingsnummer. For første gang er FastInvest kommet bagefter med udbetalinger. På grund af Corona har Crowdestor givet alle sine låntagere mulighed for at udsætte deres rentebetalinger.
  • Juni: At den interne rente er gået ned skyldes bl.a. at det ikke lykkedes Flexfunding at få ret meget tilbage i konkurssagen mod Samfundstanken. Jeg havde et relativt stort beløb investeret der, så der tabte jeg 4.239 DKK.
  • November: Jeg brugte det meste af en times tid i går på at overføre 2-10 EUR til alle mine crowdlending-platforme, fordi min Revolut-konto i forbindelse med Brexit er blevet flyttet. Jeg valgte også at hoppe helt ud af Funderbeam i denne måned ved at sælge mine shares med tab. Grupeer er stadig en dark horse, som jeg ikke forventer at få mine penge tilbage fra.
2021: Skatteindberetning, Cred-svindel og afvikling af platforme


  • Januar: Der har været en del uro på crowdlending-markedet, og jeg har stadig Grupeer som en dark horse, hvor jeg formentlig kommer til at tabe en betydelig del. Men jeg skal love for, at langt de fleste andre platforme udbetaler utrolig hurtigt. Jeg er ved at reducere min eksponering samlet til crowdlending.
  • Marts: Denne måned har jeg fokuseret på at få indberettet skat af crowdlending, mens jeg stadig forsøger at trække lidt penge ud af crowdlending generelt. Det tager lidt tid på nogle af de platforme, jeg helst vil trække mig helt fra. Crowdlending er højrisikabelt, og på mange platforme er der stadig risiko for mange sene lån eller defaults.
  • Maj: Jeg er stadig ved at reducere eksponeringen mod crowdlending. Jeg har i denne måned lukket ned for Reinvest24, da jeg vil flytte flere penge til mine danske crowdlendingplatforme og særligt The Many.

Hvis du kan lide sitet, så klik dig videre fra de forskellige links eller støt sitet ved at købe mig en kop kaffe.

Køb mig en kaffe Køb mig en kaffe

iFire.dk modtager kommission gennem affiliate links, markeret med (). Jeg har selv investeret i og brugt alle værktøjer, jeg omtaler. Læs mere i min Disclaimer.

Måske kan du også lide