iFire.dk

Jeg hedder Lars og er på jagt efter økonomisk uafhængighed. Følg mine erfaringer med crowdlending, passiv indkomst og investeringer, og læs om hvad jeg lærer undervejs.

Kirkegården: Den hudløst ærlige historie om de crowdlending-platforme, jeg har forladt eller tabt penge på

12 minutters læsning

Inden for crowdlending taler alle om de høje afkast. Ingen taler om de platforme, der crasher eller snyder investorerne. Her er mit ærlige kig i bakspejlet og mine personlige notater om de platforme, jeg har forladt eller mistet penge på.

Når du læser om crowdlending på diverse finansblogs, er det ofte en lang solstrålehistorie om 12-15% i passiv indkomst, effektive autoinvest-funktioner og vejen til økonomisk uafhængighed (FIRE). Desværre er virkeligheden sjældent så lyserød.

I mine tidlige “guldfeber-dage” kastede jeg mig ud i crowdlending med stor optimisme. Jeg har investeret i mere end 20 forskellige platforme gennem tiden. Nogle har overlevet og fungerer fint, men en stor del viste sig at være enten elendigt drevne projekter, ureguleret højrisiko, eller i værste fald: deciderede svindelnumre og Ponzi-ordninger, der lukkede natten over.

For fuld gennemskuelighed har jeg valgt at åbne op for mine private platform-notater, tabstal og historiske opdateringer. Hvis vi skal gøre FIRE-bevægelsen more virkelighedsnær, må vi også turde tale om de gange, vi tabte bukserne.

Velkommen til min personlige crowdlending-kirkegård.

Kategori 1: De deciderede svindelnumre (Ponzi-ordningerne)

Dette er den absolut mest smertefulde kategori. Det er de platforme, der blev bygget med det ene formål at lokke likviditet ud af investorer ved hjælp af fiktive projekter og aggressive marketingkampagner, hvorefter bagmændene forsvandt.

Case 1: Envestio (Det klassiske Exit-Scam)

  • Første investeringsdato: 1. marts 2019
  • Endelig status: Kollapset under mistanke om svindel
  • Mit personlige tab: 1.500 EUR i indskud + 169 EUR i tabt renteindtægt

I foråret 2019 rullede jeg mine første penge ind på estiske Envestio. Platformen lokkede med ekstremt høje renter, og lånene blev revet væk så hurtigt, at jeg i starten led af massivt cash drag, før de fik lanceret deres autoinvest-funktion. Alt så grønt ud på papiret: De pralede af at have absolut nul misligholdte lån (defaults), og de tilbød endda en manuel buy back-garanti, hvis man ville ud før tid.

Kollapset: I januar 2020 ramte virkeligheden som en hammer. Efter at naboplatformen Kuetzal var blevet afsløret i at udbyde fiktive projekter, begyndte investorerne at lugte lunt i bagen. Pludselig, den 21. januar 2020, lukkede Envestio-hjemmesiden fuldstændig ned. Den officielle forklaring fra folkene bag var, at de var blevet “hacket”, men sandheden var langt mere dyster: Bagmændene var stukket af med vores penge.

Det udløste et massivt koordineret efterspil i crowdlending-miljøet. Der blev oprettet dedikerede retssager mod selskabet, og jeg måtte selv igennem en decideret politianmeldelse via skabeloner fra de danske investorgrupper på Facebook. Heldigvis havde jeg oprettet en kreditadvarsel på borger.dk for at beskytte mig mod identitetsmisbrug, da Envestio lå inde med alle mine personlige oplysninger, men mine 1.500 EUR så jeg aldrig igen.

Case 2: Grupeer (Fiktive projekter og sagsanlæg)

  • Første investeringsdato: 27. februar 2019
  • Endelig status: Svindelanklager og indefrosne midler på 5.500 EUR

Grupeer (hjemmehørende i Irland, men drevet mod Østeuropa) lignede længe en utrolig lovende platform med fokus på erhvervs- og ejendomslån. De lokkede med høje, hurtige afkast, autoinvest og en solid buy back-garanti.

Kollapset: De røde advarselslamper begyndte for alvor at blinke i januar 2020, da jeg i deres FAQ bed mærke i en absurd påstand: De hævdede, at 100% of alle lån på platformen var fuldt opdaterede, og at de havde absolut 0% forsinkede betalinger. Ingen reel låneforretning i verden har en fejlfri historik.

I marts 2020 begyndte gravergruppen Roasted PeerDuck på Telegram at pille platformen fra hinanden. Det viste sig, at mange af de projekter og låneudbydere, der lå på Grupeer, slet ikke eksisterede i virkeligheden, eller var ejet af platformens egne stiftere under dækadresser. Grupeer indstillede alle udbetalinger og lukkede ned for kommunikationen, og der kører i dag store, internationale sagsanlæg mod platformen for at spore de tabte millioner.

Case 3: Fast Invest (Fra sneglefart til totalt kollaps)

  • Første investeringsdato: 18. februar 2019
  • Endelig status: Lukket og kollapset under svindelanklager

Hos britiske/østeuropæiske Fast Invest investerede jeg i kortsigtede forbrugslån via en autoinvest-funktion. Alt kørte efter bogen indtil crowdlending-krisen i 2020. Platformens helt store problem var manglende gennemsigtighed, da de nægtede konsekvent at oplyse navnet på de bagvedliggende låneudbydere (loan originators).

Udbetalingstiden gik fuldstændig i står, og man kunne pludselig kun anmode om mikroskopiske beløb ad gangen. Jeg oplevede personligt at anmode om en udbetaling i starten af februar 2021, som først tikkede ind på min konto den 15. juli 2021 – næsten et halvt år senere! Jeg nåede heldigvis at trække en del af min kapital ud, men kort efter lukkede Fast Invest fuldstændig ned, hjemmesiden forsvandt, og de er i dag i samme kategori som Envestio og Grupeer med store, igangværende sagsanlæg imod sig.

Kategori 2: Da idealismen mødte virkeligheden

Nogle gange handler et kollaps ikke om ondsindet svindel, men om at investeringsmodellen simpelthen er for risikabel, ureguleret eller sårbar over for globale kriser.

Case 4: Agrikaab / Ari.farm (Kameler, geder og Bitcoins)

  • Første investeringsdato: 14. juni 2019
  • Endelig status: Gået konkurs (April 2020)
  • Mit personlige tab: 1.600 USD (ca. 11.000 kr.)

Agrikaab var mit absolut mest eksotiske investeringseventyr. Idéen var fantastisk og fungerede som en form for kommerciel udviklingshjælp i Somalia, hvor man investerede direkte i østafrikansk landbrug for at skabe lokale arbejdspladser. Konceptet var utrolig håndgribeligt:

  • Kameler: Man finansierede en kamel i dens 12-måneders mælkeperiode og modtog 8% kvartalsvist afkast af mælkesalget, hvorefter Agrikaab købte kamelen tilbage.
  • Drivhuse og vandopsamling: Investeringer i infrastruktur, der gav afkast baseret på høst eller opsamlet regnvand.

Kollapset: At drive landbrug og mikrolån i Somalia er dog forbundet med en ekstrem strukturel risiko. Allerede i sommeren 2019 kom det frem i medierne, at stifteren Mohamed Jimale risikerede at mangle 700.000 kr. af investorernes midler på grund af et mislykket gedeprojekt.

Da Corona-krisen ramte i foråret 2020, kollapsede korthuset fuldstændig. Somalia var hårdt ramt af faldende udenlandsk bistand og udtørrede pengeoverførsler fra udlandet. Agrikaab kunne ikke længere betale medarbejdernes lønninger eller købe foder til dyrene, og de måtte smide håndklædet i ringen.

Den mest bizarre krølle kom i april 2020: Det lillebitte restbeløb, jeg trods alt havde stående i kontanter på min profil, valgte Agrikaab at udbetale til min krypto-wallet i form af Bitcoins. Resten af min hovedstol på 1.600 USD var dog tabt. Projektet efterlod mig med en dyrebar lektie: Idealistiske projekter har en smuk fortælling, men uregulerede selskaber i ustabile regioner knækker nakken først, når krisen kradser.

Kategori 3: Den baltiske ejendomsbølge (De fastlåste projekter)

Estland blev hurtigt centrum for ejendomsbaseret crowdlending, hvor private investorer kunne finansiere store byggeprojekter. Men her mødte jeg også store udfordringer med gennemskuelighed og misligholdelse.

Case 5: Bulkestate (Svindel i kulissen)

  • Første investeringsdato: 20. februar 2019
  • Status: Aktiv, men med alvorlige ridser i lakken

Bulkestate fokuserer på udviklingslån til boligprojekter i Estland. Platformen kørte i lang tid upåklageligt, men i januar 2020 oplevede jeg for første gang alvorlige problemer. Det kom frem, at Bulkestate havde formidlet et stort ejendomslån (til et projekt på Martas Street), hvor låntagerne viste sig at være regulære svindlere. Platformen håndterede det egentlig flot med hurtig information og tilbagebetaling af pengene, men det efterlod mig med en dyb bekymring for, hvor dårlig deres forhåndsgodkendelse og due diligence i virkeligheden var – især fordi det skete sideløbende med de store Envestio- og Kuetzal-skandaler.

Case 6: Crowdestate (Illikviditet og begrænsninger)

  • Første investeringsdato: 20. februar 2019
  • Status: Forladt

Crowdestate opererer primært i Estland og Letland. Platformen er i sig selv funktionel, hvis man vil ind i ejendomsudvikling, men den havde nogle irritationsmomenter, som i sidste ende fik mig til at trække mig. Platformen krævede, at alle investeringer skulle være delelige med 100 EUR. Det betød i praksis, at ens månedlige renteindtægter ofte endte med at stå som døde, passive kontanter på kontoen i månedsvis, fordi de ikke automatisk kunne geninvesteres i nye lån, før man ramte præcis 100 EUR. Det skabte unødigt tabt momentum (cash drag).

Kategori 4: Platforme, jeg bevidst har valgt at forlade (Exit)

Ikke alle platforme på min kirkegård er gået konkurs. Nogle har jeg blot valgt at forlade, fordi min portefølje blev for fragmenteret, eller fordi platformen ændrede karakter undervejs.

Case 7: Funderbeam (Aktielignende tilstande via Blockchain)

  • Første investeringsdato: 4. juli 2019
  • Status: Forladt

Funderbeam skiller sig ud ved at være en blockchain-baseret platform, hvor man ikke investerer i traditionelle lån, men i stedet køber “shares” og “loan notes” i tidlige startup-virksomheder (herunder projekter som Exero Technologies og sågar danske Lendino). Jeg fandt hurtigt ud af, at Funderbeam mindede alt for meget om det volatile aktiemarked. Da handlen med mine andele blev givet fri, fik kurserne en hård medfart, og jeg måtte sande, at tidskrævende investering i højrisiko-startups ikke passede ind i min langsigtede, passive FIRE-strategi.

Case 8: BitOfProperty, EstateGuru, EvoEstate, Lenndy, Housers, Iuvo Group (Rettidigt omhu og forenkling)

  • Første investeringsdatoer: Midten af 2019
  • Status: Exited / Forladt for at forenkle

Jeg valgte i 2019-2021 at iværksætte et totalt exit fra en lang række europæiske platforme, primært fordi min portefølje var fragmenteret over alt for mange dashboards. I bakspejlet var denne mavefornemmelse og oprydning det bedste, der kunne ske, da stort set alle disse platforme efterfølgende ramte muren:

  • Housers (Spansk ejendomskollaps): Var oprindeligt en favorit, indtil 7 ud af 11 af mine projekter røg i hård restance eller under rekonstruktion. Da de i juni 2021 indførte et drakonisk platformgebyr på 2,5 EUR/md. for inaktive konti, kæmpede jeg mig ud gennem et tungt og bureaukratisk sekundært marked. Siden da er platformen kollapset fuldstændig og lukket.
  • Lenndy (Forbrugslån i Letland): Jeg trak mig efter at have oplevet et massivt cash drag og en forsinkelsesrate, hvor 35% af lånene var over 30 dage late. Kort efter mit exit lukkede og ophørte platformen permanent.
  • Iuvo Group (Underskud og sær autoinvest): Jeg forlod dem i august 2019, fordi selskabet kørte med millionunderskud (EUR), og regnskaberne fra låneudbyderne var uigennemskuelige. Platformen har i dag lukket for nye lån og afvikler blot den udestående portefølje.
  • EvoEstate & BitOfProperty: Er begge i dag lukket permanent og enten fusioneret eller ophørt.

I bakspejlet var det en af de bedste beslutninger, jeg har taget. Min mavefornemmelse var spot on. Kort efter mit exit ramte EstateGuru en gigantisk krise med misligholdte lån på det tyske marked, EvoEstate blev opkøbt og lukket ned i en fusion med InRento i 2022, og BitOfProperty drejede stille og roligt nøglen om. Det beviser bare, at det ofte er bedre at fokusere sin kapital på færre, større og mere regulerede platforme.

  • Første investeringsdato: 21. august 2019
  • Status: Aktiv platform, men jeg har lukket kontoen

Britiske Kuflink adskiller sig positivt fra de baltiske platforme ved at være fuldt reguleret af det britiske finanstilsyn (FCA). De medfinansierer selv de første 5% af lånene (skin in the game), og jeg oplevede fin stabilitet, mens jeg var der, lokket til af en høj sign-up bonus.

Jeg valgte dog at lave et fuldstændigt exit og trække mine pund (GBP) hjem. Kuflink fejlede intet, men det valutamæssige og skattemæssige bøvl med at investere i Storbritannien uden for EU efter Brexit passede simpelthen ikke ind i min FIRE-strategi, hvor målet er, at passiv indkomst skal være nemt og overskueligt.

Case 10: Property Partner (Gebyreksplosion og Brexit-kaos)

  • Første investeringsdato: 21. marts 2019
  • Status: Permanent lukket og inaktiv

Det britiske koncept hos Property Partner lød genialt, da man købte reelle fraktionelle ejendomsaktier og modtog månedlig husleje. Men platformen indførte efterfølgende nogle meget aggressive gebyrer (blandt andet 1 £/md. i rent kontogebyr), hvilket fuldstændig slagtede afkastet på mindre porteføljer og betød, at man reelt var i minus de første mange måneder. Kombineret med Brexit-bøvlet trak jeg mig ud via det sekundære marked, kort før selskabet løb tør for likviditet, blev opkøbt og efterfølgende lukkede helt ned.

Case 11: ReInvest24 (Tunge gebyrer og mislykkedes ekspansion)

  • Første investeringsdato: 26. februar 2019
  • Status: Under afvikling og lukket for nye lån

ReInvest24 tilbød en spændende model med månedlige lejeindtægter fra reelle ejendomme, men platformen var voldsomt tung og ufleksibel i praksis. De opkrævede et up-front gebyr på hele 2% ved indgang, og lånene tog ofte så mange måneder om at blive finansieret, at ens kapital lå død i lange perioder uden at optjene renter (cash drag). Kombineret med manglen på en Auto Invest-funktion og en høj minimumsgrænse på 100 EUR pr. projekt, valgte jeg at trække mine penge ud.

Det viste sig at være rettidigt omhu; platformen ekspanderede senere risikabelt ind i højrisikoprojekter i Moldova og Ukraine lige op til krigsudbruddet, løb ind i massive defaults, og er i dag i gang med en langvarig og kontrolleret afvikling af forretningen.

Case 12: The Many / Brickshare (Dansk ejendomskollaps og konkurs)

  • Første investeringsdato: 23. april 2019
  • Exit: 10. april 2021
  • Status: Konkurs og permanent lukket 2023

The Many (som startede under navnet Brickshare) var flagskibet inden for dansk ejendomscrowdfunding. Konceptet var genialt på papiret: I stedet for blot at låne penge ud, købte man reelle aktieandele i danske udlejningsejendomme i bl.a. Vanløse og Nordvest, og modtog løbende udbytte fra husleje og fremtidige værdistigninger. Selskabet var godkendt af Finanstilsynet, hvilket gav en falsk tryghed.

Jeg nåede heldigvis ud inden konkurserklæringen.

Fra påbud til konkursbegæring: De røde flag begyndte for alvor at blinke, da Finanstilsynet udstedte fire hårde påbud vedrørende selskabets kritiske mangel på likviditetsstyring og stresstest af investorernes indløsninger. Kort efter ramte virkeligheden. Det problematiske projekt “Hovedstaden I” i Rødovre blev ramt af selskabsbøvl, massive fugtskader og årelange forsinkelser, så investorkapitalen stod fuldstændig låst uden afkast.

I starten af 2023 kastede ledelsen håndklædet i ringen og begærede The Many konkurs. Selvom ejendommene lå i selvstændige selskaber (AIF-SIKAV-struktur), betød konkursen i moderselskabet og de tårnhøje administrationsomkostninger under kurator og rekonstruktion, at investorernes værdier blev massivt udvandet, og midlerne låst i årevis. En dyre lærepenge om, at selv regulerede, danske ejendomsprojekter bærer en enorm operationel risiko.

De 4 vigtigste lektioner fra min crowdlending-rejse

Hvis du overvejer at krydre din investeringsportefølje med crowdlending i dag, så byg dine regler på mine dyrekøbte erfaringer:

  1. Licenser og regulering er ALPHA og OMEGA: Hvis en udenlandsk platform ikke er officielt godkendt og reguleret som et investeringsselskab af et nationalt finanstilsyn (f.eks. i Danmark eller de baltiske lande), så hold dig væk. Uregulerede platforme har ingen kontrolmekanismer mod, at ledelsen opretter fiktive lån eller stikker af med kassen.
  2. Høje renter = Ekstrem risiko: Hvis en platform lover dig 14%, 16% eller 18% i fast afkast, er det ikke “gratis penge”. Det er en risikopræmie for, at du investerer i noget, der har en reel, overhængende sandsynlighed for at kollapse.
  3. Pas på uigennemskuelighed: Hvis en platform skjuler sine låneudbydere (som Fast Invest) eller har en tåget ejerstruktur, er det et gigantisk rødt flag. Du skal vide præcis, hvem der låner dine penge.
  4. Forenkling over fragmentering: Det es fint at diversificere, men hvis du ender på 20 forskellige udenlandske platforme, bliver administrationen og skatteindberetningen et mareridt. Vælg i stedet 3-4 bundsolide, regulerede og gennemskuelige platforme (f.eks. Mintos eller danske Kameo), og hold dig til dem.

Har du selv oplevet at miste penge på en crowdlending-platform, eller har du spørgsmål til, hvordan du spotter de røde flag? Lad os tage snakken i kommentarfeltet herunder!

Hvis du kan lide sitet, så klik dig videre fra de forskellige links eller støt sitet ved at købe mig en kop kaffe.

Køb mig en kaffe Køb mig en kaffe

iFire.dk modtager kommission gennem affiliate links, markeret med (). Jeg har selv investeret i og brugt alle værktøjer, jeg omtaler. Læs mere i min Disclaimer.

Skriv en kommentar

Måske kan du også lide